案例分析解题思路和方法_案例分析解题思路3
【shitiku.jxxyjl.com--模拟试题】
第二部分 《房地产估价案例与分析》的考试方法
前面我们谈了复习的方法,然而每年也有不少落榜的考生,失败的主要原因并不是没有复习好,而主要是考试方法不对。考试有方法吗?回答是肯定的,下面笔者就这方面谈谈自己的看法。
一、问答题与选择题的答卷方法
1、首先要摸清出题者的意图。每个出题者在出一道题目时,他都会有一番用意,即该道题是考考生什么方面的知识,估计一般的考生会怎样思考该问题,从而设置一些“陷阱”或“机关”,让一般的考生答题偏离方向或答不出来,从而拉开考生在考分上的差距。以99年试题中的选择题的第2题的第2问为例,很多考生都选择了b或d,即认为该写字楼在正常情况下最可能实现的价格为4000万元或4010万元。选4010万元的考生是认为购买价是4000万元,又花了10万元涂饰了本公司的标志,期间写字楼市场价格未发生任何变化,因而是4010万元;选4000万元的考生是认为购买价花了4000万元,原先花了10万元涂饰的本公司的标志,对于后来的购买者无效,因而是4000万元。其实出题者是在考考生花了10万元涂饰的本公司的标志,对后来的购买者不仅无偷越,而且需要花钱请人把本公司的标志去掉,从而最可能实现的售价为p∠4000万元。这其实相当于考了考生的假设开发法的知识。再如99年试题问答题的第1题,作者的意图是考我们估价原则中的合法原则和房地产估价程序中“明确估价”的具体内容。根据“规范”就知道是权属状况和实体状况,按照土地、建筑两方面分开就是:土地权属状况、房屋权属状况、土地基本状况、建筑物基本状况,因此考生只要知道了出题者的基本用意,最起码能够拿到8分。关于这一点,只要考生稍微分析一下历年的试题,定会得出与笔者相同的观点。
2、思维要清晰。答题要条理分明,层次清楚。以99年试题问答题的第3题为例。对于该题我们可以这样思考:甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响,从而甲公司的所提应为1000m2×3000元/ m2÷2×(1-7%)=1395万元,乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余,即为2762.1-1395=1367.1(万元)。该题充分说明:考生在考试时思维要清晰,绝不能思维混乱。
再以99年试题问答题的第1题为例,不少考生在考试时答了非常多,把《规范》中p34的结果报告中的第(三)项内容全部罗列上去,显得条理不分明,层次不清楚,如果能分土地的权属状况,房屋的权属状况,土地的实体状况,建筑物的实体状况四个方面进行细化,给阅卷者的感觉都会好多了。遇到这类题目一定要利用“条条”把内容“框住”亦即首先要保证把要点答全,然后有时间再去细化。
二、指错题的考试方法
很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误,而是因为答题方法不正确丢了很多分,结果阅卷者觉得非常惋惜,考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面:
(1)考生虽然指出了很多错误,期中有很多也指对了,甚至有的考生指出了13个正确的错误,但因为同时在前面也指错了不少错误,结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了19个错误,期中前面的8个指错了,而且占据了8行答题位置。后面的11个指对了,则该考生只能计5条正确的答案,即只能得15分;如果相反,即指对了的11个错误排在11前面行上,则该考生可得33分;同样的答案由于位置排列不同,考生却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面,而且要一个答案占据一行。
(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如:某考生指出了19条错误,期中前面的13条指对了,后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满,则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行,后面的6条错误答案占据了4行,则该考生可计9条正确的答案,即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行,后面的6条错误的答案占据了6行,则只能计7条正确的答案,即21分,虽然正确答案全部答出,但得分却只有满分的一半多1分而已。
(3)把本属于一条的正确答案分成了两条,占据了两行的位置,即浪费了一行的位置而丢分。例如:在市场比较法中,b、c的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条,即b的区域因素修正有误,c的区域因素修正有误,仍然只计1条答案的分,整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况,结合评分标准,笔者就指错题的考试提出以下考试方法。使读者知道怎样在13行的答题排列出自己的答案,知道如何界定一条错误,该分的时候分开,该合的时候就合。
1>考试时,如果自己时间够,则要先把答案写在草稿纸上,答完后把答案排一下序,把自己认为肯定的答案写在前面,并且要每一条占据一行,把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。
2>如果在“估价对象”中已找出三个错误,则不必再仔细寻找,应接着往下阅读,以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分,等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。
3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容,而且篇幅较长,则可以跳过该三个部分,以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。
4>在按照自己的理解指定错误后,对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查,看看是否有漏指的错误。
三、改错题的考试方法
考生需要知道的是:
1、本题中将正确的内容改错是要倒扣分的,因此不能随便指,也不能随便改。
2、本题的错一般不是3个就是4个,这样像98年的试题只有3处计算,因此,可以肯定的3处计算都错了。
3、本题包括指出错误和改正错误两项工作,按98年的评分标准,只指了错误而未改正或改得不正确,每处可给1分,这样,象98年的试题,即使一点都不懂,也可能得3分。
4、本题中有些明显是正确的,如99年试题中的第1、2、6项计算,这样也最起码可以得3分,据此,也许已知道了本题的考试方法,那就是排除正确的,当只剩下3处时,不必再思考,首先指出它是错误的,然后再改,不会改也要改,因为将错误的内容改错不倒扣分。
相关试题
- 【中国土地估价师和土地代理人协会】土地估价师考试-土地管理基础试题和答案1
- 【中国土地估价师和土地代理人协会】全国土地估价师考试 土地管理基础知识(1)
- 法律资格考试试卷二|土地估价师资格考试试卷(二)土地估价基本知识(6)
- 2007年全国土地估价师资格考试试题_全国土地估价师资格考试试题-土地管理基础(3)
- 房地产评估公司法人必须是有估价师|房产估价师:全国房地产评估试题2
- [中国土地估价师和土地代理人协会]全国土地估价师考试 土地管理基础知识(2)
- 土地管理基础与法规|土地管理基础部分练习题(含答案)
- 妇科考试重点整理|考试大整理部分法律、法规试题及答案(三)
- [中国土地估价师和土地代理人协会]土地估价师考试-土地管理基础试题和答案(4)
- 【房地产估价师和房地产估价机构可以从事】房地产估价师考试-房地产估价案例与分析7
-
2020年土地估价师考试考几门|土地估价师考试基本知识考试试题(2)详细阅读
30.收益还原法是借助适当的还原利率,将评估对象在未来给定年期内的各年___折现求和,以确定其现值的一种资产评沽方法。 a.预期总收益 b.预期纯收益 c.实际总收益 d.实际纯收益 31.收益还原法不适于评估___用地。 a.商业 b.写字楼 c.宾馆 d.博物馆 32.采用收益还原...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师《土地管理基础》地籍管理模拟试题详细阅读
(一)判断题 1.在地籍管理中形成的野外调查、测量或勘丈的记录,计算数据和成果检查验收、技术鉴定材料,以及土地权属调查、台账、证明文据、协议书、原由书、仲裁书和存根等,都要整理归档。() 2.土地条件调查包括土地自然要素的调查和土地利用现状的调查。() 3.土地调查是对土地数量、质量、利用方式,权...
-
[法律资格考试试卷二]土地估价师资格考试试卷(二)土地估价基本知识(2)详细阅读
30.收益还原法是借助适当的还原利率,将评估对象在未来给定年期内的各年___折现求和,以确定其现值的一种资产评沽方法。 a.预期总收益 b.预期纯收益 c.实际总收益 d.实际纯收益 31.收益还原法不适于评估___用地。 a.商业 b.写字楼 c.宾馆 d.博物馆 32.采用收益还原法...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试试卷土地管理基础知识3详细阅读
53.县级以上政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评审___。 a.土地等级 b.土地使用状况 c.土地质量 d.土地价格 54.建设项目竣工后,建设项目主管部门组织有关部门验收时,由县级以上人民政府土地管理部门核实___,经认可后依法办理土地登记,核发国有土地使用证。 a...
-
【中国土地估价师和土地代理人协会】土地估价师考试土地管理基础试题(2)详细阅读
一. 判断题(共20题,题号1~20,每题0 5分,共10分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂√ ,认为错误的涂× 答题错误倒扣0 5分,本题总得分最多扣至0分) 1 从内涵上看,国土包括资源与环境两方面的内容。 2 土地承包经营权是《中华人民共和...
-
【土地概念界定与土地管理活动的关系】土地概念及其特征与土地管理基本理论试题详细阅读
(一)判断题 1.完善土地市场就是要将土地市场发展成为完全的市场。 ( ) 2.土地位置的固定性决定了土地市场不是实物交易意义上的市场。 ( ) 3.从本质特征上看,土壤的本质是肥力,而土地的本质是生产力。 ( ) 4.土地...
-
【土地利用工程考试和答案】考试大整理土地利用管理试题(单选题)详细阅读
单项选择题 1.土地市场的特有特征是()。 来源:a.流通方式的多样性b.土地市场的地域性 c.土地市场的垄断性d.交易实体的非移动性 2.土地市场状况的不均衡主要是由()特征决定的。 a.土地供给弹性,b.土地市场的垄断性 c.流通方式的多样性d.土地市场的地域性 3.在一定的地域性...
-
一级b考试模拟试题_土地估价师考试模拟试题(一)详细阅读
一.判断题(共20题,题号1~20,每题1分,共20分。请判断下列说法的正确或错误, 并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂√ ,认为错误的涂× 答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分) 1.与工业产品一样,农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2.估算 土地...
-
[土地利用工程考试和答案]考试大整理土地利用管理(多选题)详细阅读
多项选择题 来源:1.土地市场区别于一般商品市场的特征包括()和土地供给弹性小。 a.交易实体的非移动性b.土地市场的地域性 c.土地市场的垄断性d.流通方式的多样性 2.土地市场的主体包括()。 a.供给者b.需求者c.中介者d.管理者 3.我国土地市场结构包括()。 a.土地一级市...
-
[中国土地估价师和土地代理人协会]土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识2详细阅读
26.铁路、公路和输油、输水管线等 建设 项目用地,应当根据建设项目总体设计,一次 申请 批准,______办理征用、划拨 土地 手续。 a.可以分段 b.一次 c.分期 d.以上答案都不对 27.教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限为______年。 a.四十 b.五十...