【土地估价基础与实务】土地估价实务课件和作业12

考试辅导 2024-06-08 网络整理 可可

【shitiku.jxxyjl.com--考试辅导】

辅导内容:
综合计算题辅导(3)
一、2000年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点:
本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格,难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。
常见问题:
1、案例选择错误;
2、没有进行楼面地价修正;
3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格;
4、没有进行开发程度调整;
5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误;
6、最终价格计算错误。
二、2002年综合计算题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点:
1、确定评估思路;
2、利用成本逼近法时利息的计算;
3、承租土地使用权价格的测算。
常见问题:
1、缺少评估思路或思路叙述不清;
2、利用成本逼近法测算地价出错;
3、使用市场比较法时条件指数取值错误;
4、土地开发程度修正出错;
5、承租土地使用权价格测算错误。 
一、简答题:
1、题目:
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)
项目其他资料如下:
1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。
4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。 
解题:
(一)解题思路
1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格;
2、 运用剩余法估算土地价格;
3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。
(二)本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式:
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式(略)
2、剩余法涉及的主要公式:
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式:
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
(三)计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
(1)计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000(平方米)
商铺建筑面积=5000(平方米)
写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米)
商铺年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(万元)
写字楼年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(万元)
年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864(万元)
(2)计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元)
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元)
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18(万元) 
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7(万元)
年折旧=建安造价/46=195.7(万元)
年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(万元)
(3)计算年房地纯收益 
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元)

本文来源:https://shitiku.jxxyjl.com/kaoshifudao2/37815.html

  • 【协议出让最低价不得低于】土地使用权协议出让最低价

    二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准,主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...

    发布于:2024-06-10

    详细阅读
  • 城镇土地估价规程|土地估价师:城镇土地估价规程

    点击《城镇土地估价规程》下载...

    发布于:2024-06-10

    详细阅读
  • 土地估价基础与实务_土地估价实务学习笔记-土地制度

    一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源:第一个层次:所有权,由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案,宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • 【土地估价基础与实务】土地估价实务课件和作业3

    一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路: 第一步:依其他方法求得建筑物的价格 第二步:从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益,得到土地的纯收益 第三步:再以土地还原率还原,得到土地价格 计算公式:土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • [考试指导语]考试指导:土地估价师监考人员工作规则

    一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则,维护考场纪律,监督应试人员公平、公正考试,批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点,完成下列工作: (一)明确各自的岗位、任务和分工,熟悉考试各项要求; (二)...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • 中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试辅导:土地估价分类

    一、 土地估价分类 (一)按土用途大类区分 1、 农地:耕地、种植养殖用地的估价; 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况,要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地:商业用地(商场、店...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • 土地价格的形成|城市土地价格形成过程及形成机制

    一、我国城市土地价格形成过程   我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段:   第一阶段1949-1954年,城市土地价格逐渐消失。新中国成立后,国家没收国民党政府、大地主.官僚买办资本和外国资本家的土地,并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • [收益法评估房地产价值]收益法评估加油站房地产价格浅谈

    一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产,在评估中必须充分了解其自身特点,才能正确把握其价格的影响因素和影响关系,从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产,一般情况下,各加油站的建筑质量、...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • 【土地估价基础与实务】土地估价师土地估价实务考试宝典之三

    7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级,以待估宗地商服中心级别指数定为100,每上升或下降一级,因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优(大于100个网点)、较优...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读
  • [土地估价基础与实务]土地估价实务课件和作业18

    《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 [一]封面 [二]正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 [一]封面 [二]正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 [一]封面 [二]正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...

    发布于:2024-06-09

    详细阅读

Copyright @ 2011- 考试题库网 All Rights Reserved. 版权所有

免责声明 :本网站尊重并保护知识产权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果我们转载的作品侵犯了您的权利,请在一个月内通知我们,我们会及时删除。

 站长统计