[成本法土地取得成本]成本法中土地取得费分析
【shitiku.jxxyjl.com--技巧心得】
根据有关国家法律规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；“依法使用的土地包括国家所有的土地和国家征用的原属农民集体所有的土地”。实际上就是根据两种不同的取得发生不同的取得费用。一、对于征用农民集体所有的土地，因为发生了土地所有权的转移，即由农民集体所有转为国家所有，必然要对原所有权人进行补偿。根据《土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费”；“征用其他土地的土地补偿费和安置费标准，由省、自治区、直辖市参照征用的土地补偿费和安置补偿费的标准规定”；“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定交纳新菜地开发基金”。从征地行为的实质看，它是国家依法采取的强制性手段，其实质是对原所有人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现，亦即土地取得费，可称之为原地租的资本化。
二、对于使用国家土地，使用人要支付土地出让金。这份费用实质上包含了征地费，因为现在的国有土地，可能是在过去某个时期由国家委托某个单位征用的农民集体所有土地，当时也是支付了征地费的。即使一开始就是国有土地，对土地使用人而言，它与通过征用得到的土地并无任何区别，只不过将“征地费”支付给国家而不是支付给农民集体而已。这种情况下的土地取得费，不仅仅是使用土地而支付的费用，从实质上而言，它是土地使用权的购买价格――是对原使用人投资的一种补偿，这种补偿可以包括原使用人支付的土地取得费土地开发费等，如批准土地熟地价格。
总之，在实际估价中，在求取土地取得费时，应根据土地的用途、性质（内销或外销），按照国家或各地的标准进行计价。
-
国有划拨土地价格评估|划拨土地价格评估方法详细阅读
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与...
-
综合用地到期如何处理|综合用地价格如何合理确定详细阅读
如何运用基准地价系数修正法评估综合用地一直是专家和业内人士探讨的问题，本文以商住综合用地为例，并将综合用地分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况，说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。 平面综合用地的地价评估 对于平面上由不同用途的土地组成的综合用地，可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行...
-
空间内插值法|空间插值法在地价梯度场分析中的应用(二)详细阅读
2．典型案例研究 2．1研究区域的确定 本文理论上选取北京市城八区作为研究区域，包括东城、西城、崇文、宣武四个内城区和海淀、朝阳、丰台、石景山四个近郊区，共占有土地面积1369．9平方公里。但是考虑到土地出让项目的分布多集中于五环以内，且运用地理信息系统(gis)进行空间插值，需要数据尽可能均匀分布...
-
空间内插值法|空间插值法在地价梯度场分析中的应用(一)详细阅读
1、空间分析原理与方法 1．1空间分析原理 空间分析是对空间数据进行研究的有关技术统称。根据数据结构不同，可以分为：(1)基于空间图形数据的分析运算；(2)基于非空间属性的数据运算；(3)空间和非空间数据的联合运算。空间分析赖以进行的基础是地理空间数据库，其运用的手段包括各种几何的逻辑运算、数理统计...
-
中国土地估价师和土地代理人协会_土地估价师指导:推进土地市场动态监测详细阅读
土地市场动态监测工作研讨会于１２月２日～３日在京召开。主要议题是全面总结近两年来土地市场动态监测工作进展，研究土地市场的分析思路和方法，探讨房地产市场走势，提出加强和改善房地产开发土地供应调控意见和建议。贠小苏副部长在会上讲话中指出，加强土地市场动态监测工作，是完善中国特色土地市场体系的重要...
-
基准地价法评估实例|基准地价评估土地使用权实例详细阅读
一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。二、评估原则（略）按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。三、评估基准日一九九九年三月三十日。四、评估依据（略）五、评估方法基准地价法为主，土地成本逼近法为辅，获取评估价值。六、评估说明1、实例中仅评估xx公司《xx山庄》的土地...
-
土地剩余法的定义|土地剩余法的具体运用详细阅读
2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》（gb t 18508-2001）（以下简称《规程》），对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法...
- 详细阅读
-
集体企业改制后土地权_企业改制中土地权属的处置与评估详细阅读
土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，其价值的高低主要取决于它的载体，即土地的特性和条件。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产...
-
代征地的费用谁出_浅析代征地费用评估详细阅读
摘 要 本文对代征地的历史成因及其对现实政策的影响进行了讨论，对不同代征地比例．多种代征地状态．不同的代征地规划用途．多种代征地的取得方式等因素的组合对代征地费用的影响进行了分析，并对代征地费用和建设项目的不同用途．不同容积率之间的关系进行了分析，运用公式推导得出一个比较直观的综合公式，将复杂问题进...