【中国土地估价师和土地代理人协会】全国土地估价师资格土地估价实务试题(5)
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3.答题要点(1)不同点:
①a宗地的处置方式是由 企业 取得 土地 使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业与股份公司是土地租赁关系,由股份公司向企业支付租金;②b宗地的处置方式是国家作价人股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:
a宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,可以取得完整的土地使用权,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。
b宗地处置方式:①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共同承担经营风险,国家不能一次性收取土地收益;②对企业而言,不能获得土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本。
4.答题要点
(1)办理的手续:
①股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地 管理 部门办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)评估方法选择、估价思路及程序:
可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。
估价思路:(略)。
市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价。
剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格。
路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格。
第三部分 土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:
第一部分总述
1.估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明。
2.估价依据中,“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3.估价定义中,未说明是什么权利的土地价格。
4.估价结果中,缺少楼面地价。
5.缺少《估价结果一览表》。
6.需要特殊说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7.土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别的描述。
8.土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述。
9.建筑物状况描述不详。
10.地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估价
11.估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12.未说明估价方法选择的依据。
13.收益还原法中,租金与价格概念混淆,“比准价格”应为“比准租金”。
14.未说明客观租金计算方法的选择依据。
15.折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年,应为已使用年限加上尚可使用年限。
16.出租总费用中漏计税费项目。
17.未说明综合还原率确定的过程及依据。
18.总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年。
19.收益还原法估价结果无单位地价。
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