【中国土地估价师和土地代理人协会】全国土地估价师资格土地估价实务试题(5)
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3．答题要点(1)不同点：
①a宗地的处置方式是由 企业 取得 土地 使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；②b宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：
a宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。
b宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。
4．答题要点
(1)办理的手续：
①股份公司持处置文件办理变更登记手续；②办理有关规划变更、审批手续；③到土地 管理 部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；④办理补交土地出让金的手续；⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)评估方法选择、估价思路及程序：
可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。
估价思路：(略)。
市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益；⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。
剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。
路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。
第三部分 土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2．估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4．估价结果中，缺少楼面地价。
5．缺少《估价结果一览表》。
6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9．建筑物状况描述不详。
10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估价
11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12．未说明估价方法选择的依据。
13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租总费用中漏计税费项目。
17．未说明综合还原率确定的过程及依据。
18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益还原法估价结果无单位地价。
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