[房地产估价是替代市场定价]房地产估价市场将面临三道关
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现在的房地产估价市场总体上是统一开放、竞争有序的，但也存在一些亟待解决的问题”，建设部相关负责人表示，“作为政府主管部门，我们一直坚持引导房地产估价机构规范经营，走品牌化道路，鼓励企业做大、做强。”据了解，我国的房地产估价业起步于1993年，近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产抵押业务发展迅速。目前全国具有房地产估价师执业资格的人员约有3.2万人，房地产估价机构3500余家。房地产估价已经在促进房地产市场健康发展，维护房地产市场秩序方面做出了积极贡献。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士表示，《指导意见》的出台，对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。
事实上，自房地产估价师执业资格制度建立12年以来，我国已经形成了以《城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律法规体系。房地产估价技术规范不断完善，先后颁布了《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》；探索出了一套政府监管、行业自律和社会监督有机结合的监管模式。
“《通知》和《指导意见》的出台，使房地产估价法律法规和技术规范体系更加趋于完善。以此为契机，建设部将继续采取有效措施，整顿和规范房地产估价市场秩序，进一步发挥行业自律作用，切实解决好房地产估价市场存在的问题。” 建设部相关负责人强调，今后整顿规范估价市场的工作将主要有三个方面：
一是要完善房地产估价师执业资格制度，加快修订《房地产估价师注册管理办法》，着重建立房地产估价行业的人才评价机制、人才竞争机制和市场清出机制。“该办法将于近期颁布实施”。
二是结合宣传贯彻《房地产估价机构管理办法》，整顿规范、加强管理，营造公平竞争的市场环境。重点是完善市场运行和监管规则，进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案，加大整顿和规范房地产估价市场秩序的力度，查处一批违法违规的典型案例。
三是充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强行业自律。进一步完善房地产估价行业操作规程、制定行业服务标准，重视职业道德教育，建立和健全房地产估价行业纠纷调处机制。同时，引导估价机构树立强烈的行业荣誉感和企业品牌意识。
建设部相关负责人同时表示，房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度是我国的法定制度。随着这两项制度的日益完善，房地产估价师的专业水平和职业道德不断提高，必将推动房地产估价行业、估价业务规范、健康发展，对房地产市场的持续健康发展和金融安全发挥积极作用。
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新规的四大“看点”
建设部相关负责人介绍，作为房地产抵押估价的新规定，《通知》有四大特点：
首先，审慎放贷，科学、合理的确定房地产抵押价值。
《通知》要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。商业银行内部审贷的工作人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，且不能参与信贷决策。同时要求商业银行监测已抵押房地产的市场价格，及时了解抵押价值变化情况。房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托房地产估价机构进行估价，有关部门不得强制抵押当事人委托评估房地产抵押价值。但处置抵押房地产前，商业银行必须委托估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。
其次，创造良好的市场竞争环境，维护房地产估价机构的客观中立。
一是要求各商业银行建立房地产估价机构选用机制，制定选用办法。由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优选择。二是要求房地产估价机构坚持独立、客观、公正原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。三是禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。四是要求房地产管理部门进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度。
再次，遵循民法精神，规范房地产抵押估价委托人及收费。
房地产抵押估价为贷款人核定抵押贷款额度提供参考依据。因此，《通知》规定原则上商业银行作为房地产抵押估价的委托人，并按“谁委托，谁付费”的原则，由委托人承担估价费用。禁止商业银行及其工作人员以任何形式向估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。考虑到目前房地产抵押估价基本由借款人委托，为实现平稳过渡，《通知》规定商业银行和借款人另行约定委托人的，从其约定。
最后，完善了房地产估价技术标准体系，明确了审慎的房地产抵押估价原则。
与《通知》配套下发的《指导意见》，考虑了房地产抵押估价业务特点，从估价技术的角度，对房地产抵押估价的基本原则、估价目的、估价时点、估价方法选择、估价参数选取以及估价报告应当披露的信息等提出了具体要求，并要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素作重点分析。
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