【全国注册资产评估师人数】07年全国注册资产评估师《经济法》考试大纲(8)

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　　(一)考试目的

　　通过对土地和房地产法律制度的考核，测试考生对我国土地资源的权属、保护、管理和建设用地等方面的法律规定，以及房地产开发用地、房地产开发管理、房地产交易管理、房地产产权登记管理等方面的法律规定的掌握情况，考核考生运用土地和房地产法律知识解决土地使用和管理、房地产开发管理等问题的能力。

　　(二)考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　(1)国家所有土地和集体所有土地的范围；

　　(2)禁止闲置、荒芜耕地的基本措施；

　　(3)建设用地补偿的费用范围、标准和劳动力安置措施；

　　(4)国有上地使用权出让的方式；

　　(5)房地产转让的条件；

　　(6)商品房预售的条件；

　　(7)房地产禁止转让的情形；

　　(8)房地产抵押的范围；

　　(9)抵押房地产处分的条件和方式；

　　(10)房地产抵押登记的基本要求。

　　2.熟悉以下内容

　　(1)土地所有权和使用权的确认；

　　(2)基本农田保护的耕地范围；

　　(3)建设用地的审批程序；

　　(4)国有土地使用权出让的特征；

　　(5)国有土地使用权出让合同的订立、履行、解除和终止；

　　(6)土地使用权划拨的范围；

　　(7)土地使用权无偿收回的情形；

　　(8)城市房屋拆迁评估的基本要求；

　　(9)房地产开发的基本要求；

　　(10)房地产转让价格评估的基本要求；

　　(11)房地产抵押人和抵押权人的权利和义务；

　　(12)房地产出租人和承租人的权利和义务；

　　(13)土地产权设定登记、变更登记和注销登记的情形和基本要求：

　　(14)房地产产权登记的基本要求。

　　3.了解以下内容

　　(1)我国上地管理立法的情况；

　　(2)土地所有权和使用权的关系；

　　(3)土地利用总体规划的编制、审批和修改；

　　(4)建设用地的权属关系；

　　(5)房地产开发的原则；

　　(6)房地产交易的形式；

　　(7)房地产转让的形式；

　　(8)违反《土地管理法》和《房地产管理法》的法律责任。

　　(三)要点内容

　　1.国家所有土地和集体所有土地的范围

　　依据《土地管理法实施条例》第二条的规定，属于国家所有的土地有：(1)城市市区的土地；(2)农村和城市郊区中依法没收、征收、征购，收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外)；(3)国家依法征用的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他士地；(5)农村集体组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体所有的土地。《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。

　　2.禁止闲置、荒芜耕地的基本措施

　　已经办理审批手续的非农业建设用耕地，一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以}：人民政府无偿收回用地单位的使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。

　　承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。，在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权用于房地产开发而闲置的，依照城市房地产管理法的规定办理。

　　3.建设用地补偿的费用范围、标准和劳动力安置措施

　　《土地管理法》规定：征用上地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　(1)土地补偿费。建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。

　　(2)安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

　　(3)附着物和青苗补偿费。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

　　(4)劳动力安置。因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和发展乡镇企业等途径加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。

　　4.国有土地使用权出让的方式

　　土地使用权出让，按规定可以采取拍卖、招标、双方协议三种方式，但应尽量通过招标、拍卖的方式进行。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式；没有条件，不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。

　　5.房地产转让的条件

　　以出让方式取得土地使用权的，土地使用权享有者转让房地产时，应当符合以下条件：(1)按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金，并办理手续，取得土地使用权证书；(2)已按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件；(3)转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权享有者一般不能转让其占用的房地产。确需转让的，应当按规定报请有批准权的人民政府审批。经审批准予转让的，应当将土地使用权由划拨改为出让，由转让房地产的一方办理土地使用权出让手续，依照国家规定支付土地使用权出让金。

　　6.商品房预售的条件

　　商品房预售，应当符合以下条件；(1)预售方已全部交付土地使用权出让金，并办理手续，取得土地使用权证书；(2)预售方持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供的预售商品房计算，预售方投入的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；(4)已办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。

　　7.房地产禁止转让的情形

　　《城市房地产管理法》第37条规定，以下房地产不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权，不符合转让房地产条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书而同意的；(5)房地产权属有争议的；(6)未依法登记，领取房地产权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　8.房地产抵押的范围

　　依照法律规定，以下房地产可以设定抵押权：(1)依法取得的房屋所有权，连同该房屋占用范围内的土地使用权；(2)依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；(3)法律规定的其他可以抵押的房地产。法律规定不得设定抵押权的房地产包括以下几种：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物：(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。

　　9.抵押房地产处分的条件和方式

　　发生以下情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(1)债务履行期满，抵押权人未受偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；(2)抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。

　　发生上述情况之一的，经抵押权人和抵押人协商，可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉。抵押权人欲处分抵押房地产时，应当书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人；在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。

　　以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　10.房地产抵押登记的基本要求

　　房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。以取得房屋所有枞证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起l5口内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

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