【职场案例分析问答题】案例分析资料（问答题）
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案例分析资料（问答题）
市场比较法——替代原理
适用对象：具有交易性房地产。条件：在估价时点有较多的类似房地产交易。
估价步骤：⑴搜集类似房地产交易实例⑵选取合适的实例为可比实例⑶作交易情况修正，交易日期调整，搜集估价对象房地产状况：①区位状况：坐落、交通、环境、配套设施，对商业、住宅还有搂层因素。②权益状况：产权状况，土地使用权状况，使用年限，容积率等。③实物状况：土地面积、形状、地形地势、地质条件、基础设施、土地平整程度；建筑物规模、结构、设备装修、布局、工程质量、等级。进行房地产状况调整⑷求取比准价格。
成本法——生产价值费用论
适用对象：新开发无收益的房地产。条件：客观成本能收集求取。
估价步骤：⑴收集类似房地产开发建设的成本、税费、利润。包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。⑵测算重新购建价格。⑶测算折旧。如类似房地产净残值、经济寿命、有效经过年数、成新率，进行物质、功能和经济折旧计算。⑷求取积算价格。
求取新开发土地价格、新建房地产价格和旧房地产重新购建价格步骤：①搞清房地产价格的构成②测算各构成项目的金额③将各构成项目金额相加。
收益法——预期原理
适用对象：有收益和潜在收益房地产。条件：收益和风险能量化。
估价步骤：⑴搜集验证类似房地产收益（潜在毛收益、空置、入住率、出租率、利用率，求取有效毛收益），测算营运费a.出租型：维修费、管理费、保险费和税金；b.经营型：销售成本、经营费用、税金、管理费、财务费用、商业利润；c.生产型：生产成本、费用、税金、管理费、财务费用和利润。⑵预测未来净收益并分析变化趋势⑶求取报酬率、资本化率、收益乘数⑷选取公式计算收益价格。
假设开发法——预期原理
适用对象：具有开发和再开发潜力的房地产。条件：规划设计条件明确，最佳利用，能确定预测开发后的价值。
估价步骤：⑴调查开发房地产的基本情况：土地位置、周围环境、交通情况；面积大小、形状、地质水文、基础设施，以及开发成本和费用；搞清规划设计条件，用途、容积率，确定最佳开发方式；搞清土地性质、剩余使用年、权利状态。⑵选择最佳的利用方式⑶估算开发经营期⑷预测开发后房地产价值⑸测算开发成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及购买土地的税费⑹求出待开发房地产的价值。
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