第一节行政法概述 一、 行政、行政权 （一） 行政 行政法上所说的“行政”并不泛指一般行政，而是有其特定的含义，是指“公共行政”,指是国家行政机关或其他依法享有行政权的组织对国家与公共事务的决策,组积,管理和控制。 行政包括以下几层意思： 1 行政活动的实施主体是国家行政机关或其他依法享有行政权的组...
第三节 行政许可的实施 一、行政许可的实施主体： （一）、行政许可的实施主体： 1、 行政机关 2、 具有管理公共事务职能的组织 3、 受委托的行政机关。 （二）、行政许可实施主体的其他有关规定： 1、 相对集中行政许可权的原则规定；按许可法的规定，经过国务院的批准，行政许可权可以相对集中。 2、...
第三节具体行政行为 一、行政征收 行政征收是指行政主体根据法律规定，以强制方式无偿取得相对方财产所有权的一种具体行政行为。行政征收的主要特征：（1）行政征收是行政主体针对公民、法人或其他组织实施的一种单方面具体行政行为。（2）行政征收的实质在于行政主体以强制方式无偿取得相对方的财产所有权。（3）行政...
第一节行政主体概述 一、行政主体的概念及特征 行政主体，是指享有行政权力，能以自己的名义行使行政权，作出影响行政相对利义务的行政行为，并能独立承担由此产生的相应法律责任的社会组织。 行政主体的特征（重点）： 1 行政主体是社会组织 但并不是所有的社会组织都能成为行政主体。只有在法定条件下，某个社会组...
第二节行政机关及其工作人员 一、行政机关 行政机关：指依宪法和法律的规定设置的，行使国家行政职权，负责对国家各项行政事务进行组织、管理、监督和指挥的国家机关。 1、 行政机关是国家机关 2、 行政机关是行使国家行政职能的国家机关 3、行政机关是依宪法或行政组织法的规定而设置的，行使的是国家行政职能的...
第二节 行政许可的设定 ☆（孟老师提示:可设定的与不可设定的的都要背下来） 一、 行政许可设定的概念与原则 二、 行政许可庙宇的有关程序制度及可设定事项 一是直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动。 二是有限资源的开发和利用、公共资源配置...
第二节行政法律关系 行政法律关系是指由行政法调整形成的权利义务关系。 有三个含义：（p6最后一段我有些没看明白）行政权利义务关系主要有两类法律关系，即行政法律关系和监督行政法律关系。 一、行政法律关系 （一）行政法律关系的概念及特征 行政法律关系，是指由行政法调整的在行政主体行使职权时与相对方形成的...
第二节抽象行政行为 一、抽象行政行为 （一）抽象行政行为的概念与特征 抽象行政行为的特征： 一是对象的普遍性。 二是效力的普遍性和持续性。 三是准立法性。 四是不可诉性。 （二）抽象行政行为的分类 最常见的分类，是以其规范程度和效力等级为标准，将抽象行政行为分为行政立法行为和其他抽象行政行为两类。...
第三节其他行使行政职权的组织 行政机关委托的行使一定行政职权的组织本身不具有行政主体的地位，其行使行政职权行为的责任归属于委托行政机关，委托行政机关是相应行政行为的行政主体。 一、法律、法规授权的组织 被授权组织在行使法律、法规所授职权时，享有与行政机关相同的行政主体地位。它们可以自己的名义行使所授...
第一节 行政许可的概念、特征和基本原则 （一）、概念和分类 行政许可：指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。 （二）、行政许可与相关概念的区别 1、 行政许可与行政审批有差别，行政许可是行政审批的一部分。 2、 行政许可与行政确认也是不同的，如果相对人的权...
第四节税务行政行为（新增） 一、 税务行政行为概述 （一）、概念和特点 税务行政行为是指税务机关依法行使税收征收管理职能，并产生法律效果的行为。 特点：1、税务行政行为是税务机关实施的行政管理行为。法律赋予税务机关行使税收管理职能，使税务机关获得了行政主体资格。 2、税务行政行为是税务机关行使行政...
第一节行政行为概述 一、行政行为的概念和特征 行政行为，是指行政主体实施行政管理活动、行使行政职权过程中所作出的具有法律意义的行为。它的特征主要有： 1．从属法律性 2．裁量性 3．单方意志性 行政主体实施行政行为，只要是在《行政组织法》或法律、法规的授权范围内，即可自行决定和直接实施。 4．效力先...
随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗地价格评估，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。 1．土地使用权 一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权...
一、土地估价从业队伍素质现状 伴随着我国土地使用制度改革的开展历程，土地评估业经过十数年的发展，逐步走向成熟和规范，土地评估从业人员队伍不断壮大。目前，我国已有15 000余人获得了专业的土地评估资格，尽管他们几乎都是通过同一种方式--土地估价师考试获取的土地估价师证书，但由于从业 地区、从...
辅导内容： 综合计算题辅导（1） 一、各种估价方法比较（详见土地估价理论与方法教材p512-516页） 各种估价方法的基本公式（略） 二、建筑物估价方法 1、重置价格折旧法 这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式： 建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折...
房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对 土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件 等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简 要的分析和解释。 没有市场就没...
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至...
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机...
新中国成立以来，我国农村土地制度几经变革，特别是党的十一届三中全会以后，实行了以农民家庭承包经营为主导的农村土地经营机制，有效调动了广大农民的生产经营积极性，促进了农村生产力的提高。但经过二十多年的发展，现有的土地制度在一些方面已经显现出与农村生产力发展的不适应性，需要加以改进和完善，以更好地促...
一、土地权益价的涵义 房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。 二、土地权益价的实质...
辅导内容 1、考题与答题分析 2、应用收益还原法答题辅导（1） 一、土地估价实务近三次考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是...
6 4 基础设施资料整理 基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。 6 5 环境条件资料整理 城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。 6 6 人口状况资料整理 6 1商业用地土地定级时人口状况资料整理 6 2 住宅用...
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
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一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...
一、在全国从业的土地评估机构要按评定公布的资质等级开展的相应的评估业务，不得超范围从业。 （一）a级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估，具体业务范围如下： 1、基准地价评估； 2、出让或国家收回土地的评估；3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评...
一、案例分析题解题要点 1、考点 案例分析题主要考察应试者对土地估价的基本理论、方法以及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。 2、答题注意事项 案例分析题在一段资料下一般包含几个小问题，答题时注意： （1）对应答案写明每道小题的题号； （2）答案叙述简洁明了，要一条...
核心是从土地制度到土地管理制度到土地估价市场管理制度，重点是有关依法行政、土地使用权、防止国有资产流失、保护群众利益、规范土地估价行为和市场的法律法规。 一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通...
辅导内容： 应用成本逼近法的例题解析 一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析 题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题） 假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元 亩，土地开发费为2亿元 平方公里，征地中发生的其他费用为2万元 亩，贷款利率为12...
一、土地估价实务往年考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分...
