【剩余法评估地价】怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
【shitiku.jxxyjl.com--行业信息】
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。资料搜集
以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊
在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用
剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。计算公式为：
v＝a－(b＋c＋d＋e＋f)
v——在建工程价值；a——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；b——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；c——投资利息；d——税金；e——续建投资利润；f——租售费用
采用剩余法计算在建工程的步骤为：
调查在建工程的基本情况
掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
确定开发完成后的不动产总价
根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定：对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，可根据当时的租金水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
估算续建成本
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。
估算不可预见费
剩余法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
相关试题
- 中评协|中评协就06注册资产评估师考试答问
- 高新技术企业价值评估研究_高新技术企业价值评估难点与处理方法
- 资产评估协会和注册会计师协会|甘肃省资产评估协会、甘肃省注册会计师协会召开第三次会员代表大会
- 加强对抵押人的管理|加强抵押评估管理维护金融资产安全
- 金融不良资产评估问题研究|金融不良资产评估若干问题的思考
- [六类人可登记为公务员]六类人可考资产评估师学历至少要本科
- 执业兽医资格考试制度|CPV执业资格考试制度有何规定
- 昆明海伦国际|2006昆明国际评估论坛将于月末进行
- 【中评协】中评协举行金融评估专业委员会成立大会暨《金融不良资产评估指导意见（试行）》实施一周年座谈会
- 经定性分析和定量评估_对应收款评估定量及定性分析探讨
-
重庆市综评_重庆市评协布置2006年评估机构执业质量检查工作详细阅读
按照中评协《资产评估执业质量自律检查办法》的规定，结合重庆实际情况，重庆市评协于6月23日向评估行业布置了2006年执业质量检查工作，明确了检查对象、检查时间、检查内容、检查范围和检查要求。市评协将从行业专门（专业）委员会中抽调注册评估师参加检查。 全市评估机构101家，计划检查26家，其中兼营...
-
[金融资产管理公司条例]金融资产管理公司评估管理工作座谈会在京召开详细阅读
为加强不良资产评估管理工作，规范不良资产评估行为，由长城资产管理公司承办的第一届金融资产管理公司评估管理工作座谈会于2003年11月7日在北京召开，中注协应邀参加了座谈会。长城资产管理公司、华融资产管理公司、信达资产管理公司和东方资产管理公司评估管理部门负责人参加了座谈，回顾、总结了不良资产评...
-
【陕西省资产评估行业建设问题探讨】资产评估行业诚信建设的现代治理机制详细阅读
内容提要：影响我国资产评估行业诚信建设的原因有很多，行业协会功能的不能有效发挥是重要原因之一。本文从博弈论的角度出发，论证了行业协会作为一种较有效的现代治理机制,其在资产评估行业诚信建设中具有独特的功能优势。进而分析了目前制约我国行业协会功能有效发挥的原因,在此基础上提出完善行业协会发展，构建有利...
-
【土地评估结果备案】关于引用土地评估结果若干问题的研讨详细阅读
国有企业改制实践中，对企业整体资产价值进行评估时，为了妥善解决土地处置方案报批以及估价报告备案问题，委托方往往委托一家(或若干家)资产评估机构和一家土地估价机构，同时以一个评估基准日对企业整体资产进行评估，受托资产评估机构将经备案的土地估价结果直接引用，汇人资产评估结论中。这种模式几乎被所有改制的国...
-
资源资产评估的实质是_资产评估应坚持实质重于形式的原则详细阅读
近日，笔者所在的评估公司完成了一项国有资产的评估项目，当国有资产管理部门对该评估报告进行确认时却因这样一个问题而不予认可。 在被评估单位的固定资产中有一台进口机械设备，评估师针对特定的评估目的和进口设备的实际特点采用了重置成本法对该进口设备进行了评估。评估采用的公式为：评估值=重置成本×成新率。根...
-
企业价值评估准则2018|境外企业价值评估准则概览之二----欧洲评估准则详细阅读
一、《欧洲评估准则》简介《欧洲评估准则》（european valuation standards, evs）是由欧洲评估师联合会（tegova）制定的一部适用于欧洲地区的区域性评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准则之一。欧洲评估师联合会和《欧洲评估准则》都与欧盟的公司法特别是会计改革...
-
上市公司国有股质押|上市公司国有股流动性折价研究(二)详细阅读
(三)定性变量分析 本文对流动性折价水平影响因素的分析采用两种方法，即定性分析和定量分析。定性的影响因素包括上市年限、地区、流通股性质、行业、转让股权控制程度、转让股权排名。 1 按上市年限分类 我们按照样本公司的上市年限进行统计，上市年限从1年到14年，区间范围较大，流动性折...
-
[金融不良资产评估存在的问题]不良资产评估的问题、原因及对策分析详细阅读
为了防范金融风险，解决国有银行不良贷款问题，建立一个健康和可持续发展的银行体系，国家组建了四大金融资产管理公司。具体职能是运用其特殊的法律地位和专业化优势，通过资产置换、债务重组、债权转股权及阶段性持股、资产证券化等投资银行手段，最大限度地保全资产，实现不良资产回收价值的最大化。按照财政部有关文件的...
-
【非实物类流动资产评估程序主要有】实物类流动资产评估应把握的几个问题详细阅读
实物类流动资产（即存货）包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等。实物类流动资产评估是流动资产评估的重要内容。做好实物类流动资产评估，应把握以下几个问题。 一、选准实物类流动资产评估的基准时间 由于实物类流动资产属生产流通环节资产，具有较强的流动性，其数量和状态随时都在发生变化，不...
-
国有资产评估核准制与备案制的区别|国有资产评估实行核准制详细阅读
经国务院同意，国务院办公厅于近日转发了财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》，并要求各有关单位认真贯彻执行。 《意见》规定，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制，有关经济行为的资产评估活动将按照有关规定聘请中介机构独立...