房价调控措施|调控措施层层落地济适用房会否重陷迷途

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  　地产市场步入八月，随着国家宏观调控措施的层层落地，当下最令市场各方寻味的莫数“经济适用房”、“限价房”、“廉租房”这些似新却旧的词语和概念。

　　根据建设部近日的陈述，经济适用房、廉租房、限价商品房将形成未来国民住宅保障体系的“三套车”。建设部官员为此表示，一方面对现有三类住房保障产品进行各自的功能重新划分与界定；另一方面将现有的经济适用房划分为租赁型和销售型两类，最终搭起未来中国内地住房保障体系的主要框架。

　　专家释义说，所谓经济适用房，主要是开发商在拿地环节不需要交土地出让金，同时还可拥有一系列减免税的优惠，这样就较大地降低了开发商的开发成本，进而将房子的售价控制在较低水平之内。

　　北京市建委有关官员表示，目前，北京每年经济适用房的开工面积达到300万平方米；长沙市为了解决低收入家庭的住房问题，也加大了经济适用房的建设力度，长沙市2006年开工建设的经济适用房有48.09万平方米；广州市国土房管局则表示，广州今明两年将推出2万套经济适用房，规划建设面积将达167万平方米，其中，2006年规划建设52.3万平方米，2007年规划建设114.7万平方米。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容为此表示，“这个住房保障体系的设想比以往有所进步，不仅比较细化，而且有一定的可操作性”。

　　但同时，易宪容也提出了自己的疑问“这个保障体系与保障一般居民的住房福利水平提高有多大关联性？与中国快速的城市化进程节奏是否合拍？覆盖面有多大？与1998年住房制度货币化改革的原则有多少契合？如果这些问题梳理不清，则又可能会如经济适用房的政策那样短视”。

　　易宪容提出这样的疑问一点都不出意料，因为在熟悉中国房地产市场的人士眼里，“经济适用房”、“廉租房”其实都是一个陈旧的概念。

　　早在1998年的时候，国务院就提出要在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。而建设部也明文规定，各地住宅建设70%—80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭。但是，照今日的迹象来看，当初的经济适用房等政策算是彻底失败了。学者指出，至如今，经济适用房所占投资比例不但连年下降，甚至有限的经济适用房，也已经成了腐败的温床。

　　
深圳房地产观察人士王方表示，就深圳而言，之前兴建的大量“经济适用房”多为公务员所有，同时也成为部分炒房人士重要的房源，成为助推深圳房价快速上涨的罪魁祸首。而近日的一条新闻“郑州市直机关以经济房名义团购126套豪宅”，又一次打破了中低收入人群购房的梦想，令专家的担忧变成了现实。而此次，建设部所勾画的“三套车”住房保障体系蓝图，也再次引起了各方人士的激烈辩论。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞指出，如果按照这一设想，未来市场上房屋供应就会出现四种形式———商品房、经济适用房、限价商品房、廉租房，这实际上是扭曲了住房本来是一种消费品，对消费者来说，肯定是希望花钱少、房子的品质越高越好，但是对于供给一方来说，四种形式的供给方式，起点不同、市场规则不同，不能体现真正意义的供求关系。

　　业内专家指出，自中国实行住房改革以来，“经济适用房”也一直在偏离方向，就如同房地产市场过分注重货币化一样。“经济适用房”的非市场运作，让政府有了很大的操作空间，一度成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源，毫无监督之说。如此之下，“经济适用房”不但没有满足低收入人群，而且也扰乱了正常的房地产市场秩序。

　　而业内人士质疑，无论低价出售的经济适用房，还是低价出租的廉租房，都会成为投机者的追逐对象。怎样把住“申请人资格审查”这一关？怎样防止“二房东”现象？怎样使“廉租房”租户经济条件改善后搬出？如何防止以经济适用房进行投机？

　　似乎，原本是为了搭建一个公平的住房保障体系的构想，正在遭受种种激烈的评议。而评议的另外一个焦点即是质疑这种住房保障体系的公正性与监管能力。

　　中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端表示，世界各国的实践证明，解决中低收入人群住房问题，不能完全走市场化的道路。在国外，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等，都能按照住房“供应—分配”的二元目标，或按“市场—救济型”、“市场—福利型”的政策导向来保障“居者有其房”。但我国目前限价房的建设倘若仍依赖纯营利性开发商，则很难奢望其自觉降低利润。

　　“经济适用房”、“限价房”、“廉租房”，从1998年的起点到终点，又回到了从前，这一次，不知它会否再次偏离方向。

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