土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。它有如下特征: (1)是在他人土地上享有的权利。 (2)可以满足他人对土地利用的需求。 (3)他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。 (4)它的存在对所有人、使用人有一定限制,如应满足别人的通行权。 (5)它是一种生产...
一、党的十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出,要积极发展独立公正、规范运作的专业化社会中介服务机构。这为土地评估中介服务机构的发展创造了非常好的政治环境。 二、2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2...
土地估价所作为中介机构,脱离土地行政主管部门,已是大势所趋。身处市场大潮中的评估公司,由于评估带来的风险一般不会马上显示,而往往是过一个时期后才暴露出来。因此,千万不能麻痹大意、心存侥幸,给自己埋下风险隐患。若想控制评估风险,应注意下面几个问题。 仔细筛选评估项目。在土地评估机构...
《土地管理法》第9条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。”根据这一规定,国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用者享有以下权利: (1)对土地占有、使用和依法取得收益的权利。...
9月6日,国土资源部正式公布了《查处土地违法行为立案标准》,新标准明确查处土地违法行为的立案标准包括非法转让土地、非法占地、破坏耕地、非法批地四类行为,以及其他类型的土地违法行为。 国土资源部的有关负责人介绍说,新标准首先确定立案标准包括非法转让土地、非法占地、破坏耕地、非法批地...
如何运用基准地价系数修正法评估综合用地一直是专家和业内人士探讨的问题,本文以商住综合用地为例,并将综合用地分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况,说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。 平面综合用地的地价评估 对于平面上由不同用途的土地组成的综合用地,可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进...
我国有必要建立土地基金吗? 答:设立土地基金最主要的意义在于利用基金的良好管理模式,归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金,用于土地整理开发及基础设施建设等,使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式。 设立土地基金可以积累...
土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和,其权利特征是出让土地使用权。虽然与出让土地使用权相比,我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制,而且禁止利用划拨土地进行经营活动,但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的,因此划拨土地使用权价格是土地价...
从中国土地估价师协会获悉,该协会日前发布《注册土地估价师自律守则》,自今年3月1日起执行。协会重申,注册土地估价师违反守则的,行业自律组织将视其情节轻重给予相应的处分。触犯法律的,提请有关部门依法追究法律责任。 注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为: 1 以任何不正当手段损害...
一、主旨和总体方案 征题、选题、配题、初审;编题、二审;修改、终审。 二、命题原则 1、基本原则 释法性、合纲性、普适性、专业性、无争议性。 2、具体原则 (1)题量难度均衡(匹配性); (...
摘 要:国有划拨土地,需要通过征地获得,因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上,通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。关键词:划拨土地,价值构成,估价一...
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时,应先弄清楚划拨土地相应的权利,充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租,但与...
如何运用基准地价系数修正法评估综合用地一直是专家和业内人士探讨的问题,本文以商住综合用地为例,并将综合用地分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况,说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。 平面综合用地的地价评估 对于平面上由不同用途的土地组成的综合用地,可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行...
2.典型案例研究 2.1研究区域的确定 本文理论上选取北京市城八区作为研究区域,包括东城、西城、崇文、宣武四个内城区和海淀、朝阳、丰台、石景山四个近郊区,共占有土地面积1369.9平方公里。但是考虑到土地出让项目的分布多集中于五环以内,且运用地理信息系统(gis)进行空间插值,需要数据尽可能均匀分布...
1、空间分析原理与方法 1.1空间分析原理 空间分析是对空间数据进行研究的有关技术统称。根据数据结构不同,可以分为:(1)基于空间图形数据的分析运算;(2)基于非空间属性的数据运算;(3)空间和非空间数据的联合运算。空间分析赖以进行的基础是地理空间数据库,其运用的手段包括各种几何的逻辑运算、数理统计...
土地市场动态监测工作研讨会于12月2日~3日在京召开。主要议题是全面总结近两年来土地市场动态监测工作进展,研究土地市场的分析思路和方法,探讨房地产市场走势,提出加强和改善房地产开发土地供应调控意见和建议。贠小苏副部长在会上讲话中指出,加强土地市场动态监测工作,是完善中国特色土地市场体系的重要...
一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。二、评估原则(略)按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。三、评估基准日一九九九年三月三十日。四、评估依据(略)五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。六、评估说明1、实例中仅评估xx公司《xx山庄》的土地...
2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》(gb t 18508-2001)(以下简称《规程》),对剩余法的定义为:又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法...
1、行政方法 2、经济方法,包括: 地租地价杠杆 财政杠杆 金融杠杆 税收杠杆 3、法律方法 4、技术方法...
土地使用权属于无形资产范畴,但它又是无形资产中的对物产权,有其自身的特殊性,其价值的高低主要取决于它的载体,即土地的特性和条件。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产...
摘 要 本文对代征地的历史成因及其对现实政策的影响进行了讨论,对不同代征地比例.多种代征地状态.不同的代征地规划用途.多种代征地的取得方式等因素的组合对代征地费用的影响进行了分析,并对代征地费用和建设项目的不同用途.不同容积率之间的关系进行了分析,运用公式推导得出一个比较直观的综合公式,将复杂问题进...
(2002年12月20日理事大会通过) 第一条 为了维护土地评估秩序,规范注册土地估价师的执业行为,保证其正确履行职责,根据《中国土地估价师协会章程》规定的精神,制定本守则。 第二条 注册土地估价师在从事土地估价中介业务中应当遵守本守则。 第三条 注册土地估价师应严格遵守国家法律、法规...
我国有必要建立基金吗? 答:设立土地基金最主要的意义在于利用基金的良好模式,归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金,用于土地整理开发及基础设施等,使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式。 我国建立土地基金的各方面条件是否成熟...
基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前,全国98%以上城市均制定颁布了基准地价,基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示,因此,对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准...
公式(8-3)已经可以用来进行计算。但是还要考虑到以下注意事项: 1 所有的数据必须用评估的价格指数进行调整。例如,1984年历史账面上的人工费成本为2 5万元,而1998年评估的物价指标为2 48,则1998年的人工费成本为2 5×2 48=6 2万元。 2 技术折旧问题。技术...
资产质量差、资产变现难,企业法人资产不足以安置职工是落后地区企业改制中带有普遍性的一大难题。在国有企业改制中,将行政划拨土地出让金用于职工有关费用的提留或弥补国有企业的负资产是各地普遍的做法。但由于一些地方没有科学地运用土地政策,致使土地使用权没能在企业改制中发挥应有的作用。 一、企业改制中土地...